共有者の占有

弁護士の石井です。

不動産などを共有している場合の法律関係についてまとめてみました。

共有物については、各共有者が、共有物の全部について、持分に応じて使用できるものです。
１００坪の土地のうち、３分の１を共有している場合、３３坪だけ使用できる、というわけではなく、全体の１００坪を使用できます。
共有者　Ａ　１００坪使用可能
　　　　　Ｂ　　１００坪使用可能
　　　　　Ｃ　　１００坪使用可能

共有物をどう使うかについては、共有物の管理行為であるとされ、過半数で決められることになります。
ただし、少数の持分を持っている人が、目的物をすでに占有している場合には、多数決でこれを覆すことはできません。

共有者　Ａ　１００坪占有
　　　　　Ｂ，Ｃが多数決でも覆せない。

最高裁判決でも、少数の持分の人が既に占有している場合には、多数の持分の人が少数持分者に対して、明渡を当然に請求できるものではないとしています。

共有者　Ａ　１００坪占有
　　　　　Ｂ，Ｃから明渡請求も当然にはできない。

この流れで、共有者の一部の者から共有者の協議に基づかないで共有物を占有使用することを承認された第三者は、共有者の占有を承継したものとされるため、この第三者に対しても明渡請求を当然にはできません。

共有者　Ａ→Ｄに１００坪占有させる
　　　　　Ｂ，Ｃから明渡請求も当然にはできない。

このままだと、占有ができなかったＢ，Ｃのような共有者はかわいそう。

一応の救済策として
Ａ→Ｄの占有が、賃貸借契約で、ＤからＡが賃料をもらっているような場合には、
「他の共有者は、賃貸をしている共有者の持分を越える部分の不当利得返還請求をすることができる」とされています（最判昭和６３年３月３１日）。

ただ、これが賃料を発生させる賃貸借契約ではなく、無償で貸す使用貸借だと賃料が発生しないので、請求が難しくなります。
相続がらみで一人の相続人が占有しているような場合、この使用貸借契約を認定することが多いです（最判平成８年１２月１７日など）。

共有物は占有している共有者の力が事実上とても強いのです。